Законска категоризација на квалитетот на становите, задругарскиот концепт на градење, како и големи станбени проекти со државни вложувања можат да ги забават галопирачките цени на станбениот квадрат на Балканот. Но, без државни стратегии, тие решенија не се доволно моќни.
Пишуваат: Тоше Огњанов и Сања Ѓорѓевиќ
Сeкoj имa прaвo нa живoтeн стaндaрд штo нeму и нa нeгoвoтo сeмejствo ќe им oбeзбeди здрaвje и дoбрoбит, вклучувajќи xрaнa, oблeкa, живeaлиштe… Така барем вели членот 21 од Декларацијата за човекови права на Обединетите нации.
Но, кога станува збор за Балканот, односно за Македонија и за Србија, делот за правото на дом на граѓанинот е оставен на волјата на пазарните состојби и галопирачките цени на наемнините и на недвижностите.
Во состојби кога за кирии е потребно да се издвојат средства повисоки од просечните плати, а купувањето сопствен дом станува невозможна мисија пред цени што одат и над 3.000 евра за квадратен метар во Скопје или над 4.000 евра во Белград, неопходни се итни владини мерки и стратегии за заштита на граѓанинот. Такви државни стратегиски одредби и иницијативи сè уште нема доволно.
„Домувањето е многу повеќе од економско прашање, тоа е човеково право и директно влијае врз демографијата, социјалната стабилност и квалитетот на живот. Кога цените на становите и на кириите растат побрзо од приходите, особено младите луѓе се соочуваат со сериозни ограничувања во планирањето на сопствениот живот“, вели Маја Сталеска, претседателка на Организација за домување и станари – ОДС, од Скопје.
Рекордни 232.722 денари или околу 3.780 евра биле платени за квадратен метар во скопски Аеродром, објави Агенцијата за катастар на недвижности на почетокот од годинава. Податокот стои во извештајот од Регистарот на цени и закупнини за пазарот на недвижности, што оваа агенција го изготви за втората половина на 2025 година.
Со оглед дека просечната нето-плата во Македонија, според Државниот завод за статистика, во декември лани била 46.889 денари, на лицето што има такви примања ќе му бидат потребни 4,9 месеци да работи само за еден квадратен метар. Притоа, не смее да потроши ниту денар за храна, облека, сметки итн.
Според истиот извештај од Катастарот, во скопски Карпош, на пример, била постигната максимална цена од 2.872 евра за квадратен метар. Повторно, за споредба, тоа се околу 3,7 просечни нето-плати за простор со големина од околу еден човечки чекор, кон лево и кон десно. Најскапите недвижности на територијата на цела Македонија сè уште се во општината Центар во Скопје. Според Катастарот, таму била постигната максимална купопродажна цена од 3.098 евра за квадратен метар, или четири просечни нето-плати.
„Решивме да ја собереме целата заштеда, да подигнеме кредит и да купиме стан од 35 квадрати. Тоа е максимумот што можеме да си го дозволиме и покрај тоа што имаме солидни примања. Сепак, имаме две деца што веќе растат и се плашиме дека со ова растење на цените, воопшто не ќе можеме да обезбедиме некаков дом за нив во иднина. Скапо е, но колку повеќе чекаме, ќе биде уште поскапо“, вели ИТ-инженер од Скопје, кој не сакаше во целост да го открие својот идентитет, но ни откри дека купува стан во блокот нови згради зад магацините на некогашна „Славија“.
Во Охрид надминати 3.000 евра за квадратен метар
Но покрај главниот град, интересна е состојбата и во Охрид, кој по цените за недвижнини сериозно му се доближува на Центар. Стан во македонскиот најпопуларен туристички центар достигнал цена од 3.040 евра за квадратен метар. Гледано во просечни нето-плати, за да се купи стан по таа цена во Охрид од педесетина квадратни метри, на еден вработен ќе му бидат потребни 16 години и осум месеци работа, без да помисли да купи храна за себе или за семејството, доколку го има.
Сепак, тоа што зачудува во извештајот од Катастар се и регистрираните минимални цени за становите, кои се далеку пониски од реалните пазарни состојби. Така, во скопски Аеродром е забележана цена од 395 евра за квадратен метар, како и 451 евро во Центар. Овие „аномалии“ ја спуштаат просечната цена на вредности околу 1.300-1.400 евра, кои беа автентични пред повеќе од пет-шест години на македонскиот пазар.
Но, од Катастар има објаснување и за тие бројки. Тоа се, всушност, трансакции меѓу роднини или договорени странки што одат со минимални цени, како и купопродажби на т.н. државни или социјални станови, кои се откупуваат по пониски цени од пазарните.
Месечна кирија над 4.000 евра, но и од само шест евра
Традиционално, македонскиот граѓанин претпочита да има сопствен дом. Но, покачувањето на цените на недвижностите го менуваат тоа, па сè повеќе се размислува за изнајмување стан. Тоа го покажуваат и податоците од Катастарот.
Така, на територијата на целата држава во второто шестмесечје на 2025 година се регистрирани вкупно 5.237 закупи, што претставува раст од 14 % (или 650 закупи повеќе) во споредба со истиот период од 2024 година. Најголем дел од овој пазар го држат становите, кои учествуваат со 41 % (или 2.156 закупи) од вкупниот број изнајмени недвижности.
Заедно со растот на закупите, расте и цената. Цените во огласите се движат од 350 до 600 евра месечно за станови од околу 50-60 квадрати, во зависност од локацијата, опременоста или состојбата во која се наоѓаат. Гледано во просечна нето-плата, тоа значи дека најмалку половина од месечните примања би оделе за кирија.
Податоците од Катастарот покажуваат и исклучително необични состојби. Има примери од екстремен луксуз, до фиктивни договори со ултра ниски цени. Како, на пример, во скопски Центар била евидентирана наемнина од 4.700 евра месечно, но и пример со шест евра кирија. Тоа доведува до просек од околу 370 евра месечно, што е далеку под реалните пазарни состојби во тој дел од Скопје.
Сепак, според објаснувањето од Катастарот, случаите на енормно ниски цени за наемнини, кои се движат во просек и по 10 евра месечно, не се реални. Тие се резултат од договори меѓу роднини или лица што само формално склучуваат договор за изнајмување.
Пазарната логика вели секој е слободен да го продава или да го изнајмува сопствениот стан колку сака, кому сака и на кое било времетраење. Сепак, практиката во дел од европските земји не вели така. Постојат различни модели низ Европската Унија, кои се насочени кон заштита на правото на домување, било при купување стан или при изнајмување.
Во Берлин, на пример, каде што побарувачката за најмување станови на подолг период е голема, постојат законски одредби што го заштитуваат правото на потстанарот. Едно од главните правила е дека самите општини ја одредуваат максималната цена за изнајмување, во зависност од опременоста на станот.
„Сите општини прават годишно приспособување на цените на станарината и даваат една максимална цена. Тоа се одредува според параметри од типот дали станот има кујна или нема, дали има нови или стари прозорци, дали бањата е со када или со туш, дали е вклучено парно или струја за греење и слично. Се одредува максималната цена за киријата и таа не смее да се менува додека не се донесе нова годишна одлука. Наемнината може да се покачи ако се вгради, на пример, нова бања, но тогаш треба и потстанарот да даде одобрение “, објаснува Мартин Стојковски, кој издава стан под наем во Берлин.
Стојковски додава дека постои Заедница на потстанари, која ги штити правата на лицата што живеат под наем.
„Не може сопственикот на станот да го избрка потстанарот кога сака. Доколку тој си ги плаќа договорените суми редовно, ги покрива режиските трошоци и се грижи за просторот, нема никаква основа да се бара од него да го напушти станот. Потстанарот останува и ако се продаде станот, со што обврските ги презема новиот сопственик. Ослободување на просторот е можно ако сопственикот докаже дека самиот тој со семејството нема каде да живее, па мора да се всели во истиот објект. Но, и тогаш постојат т.н. отказни рокови од по неколку месеци за да има време потстанарот да си најде нов дом“, објаснува Стојковски.
Унија на станари во Шведска
Во, Шведска, пак, повеќе од сто години постои Унија на станари, која во името на граѓаните преговара за цените на становите, овозможува правна заштита, а предлага и законски измени за олеснување на домувањето.
„Имаме систем според кој една кирија не може да биде премногу различна од друга. Кога сопственикот сака да ја покачи киријата, тогаш тоа мора да биде во рамките на цената што Унијата ја преговарала за сите станари во таа област или во тој град. Ние функционираме како синдикат и преговараме со сопствениците во изнаоѓање разумна наемнина“, ни изјави Јохан Пелинг, правник во Унијата на станари во Шведска.
Интересно е што во Шведска половина од зградите што се градат се со своевидна општествена сопственост, односно сопственост на станбени заедници или задруги.
„При купувањето стан во Шведска, главната разлика е што ти не стануваш класичен сопственик на недвижноста. Всушност, купуваш удел во Станбената задруга и добиваш право да живееш во станот. Целата зграда е во сопственост на задругата. Со тоа се ограничува можноста за шпекулирање со цените и препродавање“, објаснува Емилија Маневска, која три години живее во Стокхолм.
Притоа, доколку некој успеал да добие таков стан и сака да го изнајми, не може да го прави тоа неограничено и мора да даде силно оправдување.
„Вие не го поседувате навистина вашиот стан, вие поседувате еден дел од организација што ја поседува целата зграда. Тоа е еден прилично шведски изум. И тоа значи дека не можете да го изнајмувате вашиот стан слободно. Мора да имате дозвола од организацијата што ги поседува становите. Бидејќи го имаме овој систем, обично секој има само еден стан“, дообјаснува Пелинг.
ЕУ почнува стратегија за достапно домување за своите жители
По примерот од Шведска, речиси еден век постои и Меѓународната унија на станари, која се бори за подобри регулативи како на европско, така и на светско ниво.
„Во Шведска се боревме 100 години и имаме прилично добра ситуација за станарите. Во други делови од светот станарите не можат да одлучуваат за ништо и можат да бидат исфрлени на улица преку ноќ. Станува сè потешко за обичните луѓе да изнајмат стан или да добијат стан“, ни изјави Ханс Еклунд, член на одборот на Меѓународната унија на станари и додава дека проблемот со домувањето станува сè потежок во јужните делови на Европа.
Како резултат од дејствувањето на оваа меѓународна организација, Европската комисија во декември лани ја донесе и новата стратегија наречена „Европски план за достапно домување“. Едно од клучните начела на таа стратегија е следново: „Домувањето не е само обичен комерцијален производ, туку е фундаментално право и камен-темелник на човековото достоинство“.
Главните насоки на стратегијата се: реформирање на пазарот за недвижности, изградба на социјални станови, транспарентност на договорите за кирија и борба против бездомништвото, како и да не им се исклучува струјата и греењето на ранливите категории граѓани.
За споредба, во Македонија од 2009 година постои Закон за домување, чии последни измени беа донесени исто така во декември лани. Сепак, во тој закон на ниеден начин не се заштитува граѓанинот од високите цени за квадратен метар, ниту, пак, од висината на кириите во комерцијалните станови.
Законот, меѓу другото, прави заштита во случаи кога граѓаните имаат спорови со управителите на зградите или за наемнини во т.н. државни или општествени станови.
Најповиканото државно тело што води сметка да се спроведува тој закон е Регулаторната комисија за домување. Но, оттаму велат дека според законските одредби, немаат пошироки ингеренции во полето на кириите или цените за комерцијалните станови.
„Регулаторната комисија за домување како една од своите надлежности ја има проверката на непрофитна закупнина на станови. Непрофитен стан е станбена единица што ги задоволува стандардите за минимално, односно соодветно домување, во сопственост на државата, општината или градот. Право на непрофитен стан имаат лицата што се во социјален ризик во подрачјето на единиците на локалната самоуправа“, објаснува Јасмина Петреска од Регулаторната комисија за домување (РКД).
Закон за домување, член 97 – со години не се реализира
Уште од 2009 година, во Законот за домување е ставен член 97, со кој се одредува задолжителна категоризација на становите. Тоа, според стручното мислење од РКД, може да биде значаен чекор кон одредување на пазарната вредност на комерцијалните станови. Категоризацијата би се вршела според повеќе критериуми, меѓу кои и тип материјали, изолација, бетон, конструкција итн. Сепак, таква постапка сè уште не е воведена.
„За да може сето тоа некаде да се реализира, потребно е да бидат вклучени повеќе институции, што сега, заклучно до овој период од 2026 година, не е отпочнато. Но, сметам дека имаме период што следува за да го отпочнеме тој процес на категоризација што поскоро. Мислам дека во Македонија има голема потреба од примената на овој член од Законот за домување“, додава Петреска од РКД.
Државата гради, но каска зад побарувачката
Уште една државна единица во Македонија, која има надлежност и воедно значајна можност да создаде стабилен станбен пазар, е Акционерското друштво за изградба и стопанисување со станбен и деловен простор (АДИССДП), кое е во државна сопственост и кое гради комерцијални и социјални станови.
„Факт е дека цените на становите во последните десетина години постојано растат. Причина за тоа е што има поголема побарувачка и помала понуда на пазарот. Тоа е сериозно изразено во Скопје. Ние како Акционерско друштво стоиме како коректив на цената на станбениот квадрат, со обезбедување поголем број локации и изградба на што поголем број станови“, изјави во февруари годинава во интервју за МРТ директорот на АДИССДП, Марјан Стефановски.
Во одговорот за нашето истражување, пак, оттаму не ни дадоа конкретни цени по кои ќе ги понудат становите што во моментов ги градат.
„Цената на становите во рамките на нашите проекти се утврдува врз основа на реалните трошоци поврзани со изградбата, при што се земаат предвид сите директни и индиректни вложувања во процесот. Преку ваков пристап се создава реална референтна цена на пазарот, заснована на реалните трошоци на градба, а не на шпекулативни очекувања“, велат од АДИССДП.
Лицитациите од државното Акционерско друштво отворени и за странци
Според податоците што ни ги дадоа од Акционерското друштво за 2026 година, во Скопје веќе градат објект со 112 комерцијални станови. Во Битола, пак, е започната изградба на 65 стана, кои се продале по цена пониска за 30 % од тамошната пазарна понуда. Таму ќе се гради и втор објект со 60 стана, додека во Охрид се планирани два објекта со вкупно 130 стана. Во тек е проектна документација за 269 стана во Скопје, Битола и во Штип, а во игра е и Неготино.
АДИССДП ги дава комерцијалните станови по пат на јавни лицитации, на кои можат да се вклучат и физички и правни лица, но и странци. Станот го добива тој што има најмногу пари, односно што ќе понуди највисока цена. Нема механизам со кој би се спречила препродажба на станот по повисоки пазарни цени откако тој ќе стане приватен.
За тие што се без примања, пак, Друштвото гради и социјални станови. Опфатени се самохрани родители, лица со инвалидитет, деца без родителска грижа, лица со оштетен вид, корисници на социјална помош и ранливи категории од ромската заедница. Годинава, како што ни објаснија, ќе бидат завршени и ќе продолжат да се градат вкупно 473 социјални станови во повеќе градови.
Своевиден модел за намалување на високите цени за становите нуди и меѓународната организација „Habitat for Humanity“. Во Македонија организацијата е присутна повеќе од 20 години со програма за обезбедување поевтини домови за лицата со ниски примања.
Хабитат концепт: Идните станари волонтираат во изградбата на становите
Нивниот концепт е таков што постои можност самите лица, кои ги исполнуваат условите за купување таков стан, да се вклучат волонтерски во изградбата на тие објекти. На тој начин со сопствениот труд помагаат да се намали цената на квадратен метар. Во изградбата се вклучуваат и многумина волонтери од странство.
Организацијата од 2008/2009 година во Велес почна со проектирање и изградба на населба Хабитат. Досега се пуштени шест згради, а треба да бидат изградени вкупно единаесет.
„Ние како ‘Хабитат’ правиме нешто, меѓутоа тоа е ограничено. Државата треба да направи своја стратегија. Треба да се најде нов современ модел каде што ќе има социјално домување за најранливите групи граѓани, па ќе има достапно домување со некаква поддршка на државата и на крајот и третиот модел да биде комерцијално домување. Треба една градација на можностите на луѓето за да ги задоволат своите потреби од домување“, укажува Лилјана Алчева од македонската канцеларија на „Habitat for humanity “.
Невладиниот сектор укажува: Младите си заминуваат и поради немањето дом
Во Македонија засега е мал бројот на организациите што се обидуваат да поттикнат создавање државни стратегии за одбрана на правото на домување за граѓаните. Една од нив е Организацијата за домување и станари – ОДС, од Скопје.
„Во Македонија практично недостасува национална стратегија за домување. Последната стратегија беше донесена за периодот 2007-2012 година и оттогаш нема нов сеопфатен стратегиски документ што ќе го насочи развојот на оваа област. Тоа значи дека пазарот на домување во голема мера се развива без јасна долгорочна визија. Дополнително, кај нас сè уште нема развиен модел на јавно домување каков што постои во многу европски земји. Социјалното домување постои, но критериумите се релативно строги и не можат да ги опфатат сите категории граѓани што имаат реална потреба од поддршка“, објаснуваат од ОДС.
Најпогодена категорија од поскапувањето на домовите се младите, кои се на почетокот од својата работна кариера и немаат доволно заштеди да обезбедат дом за себе. Од тие причини, според Студијата за млади 2018/2019 година на фондацијата „Фридрих Еберт“, дури 73 % од младите на возраст од 15 до 29 години сè уште живеат во родителскиот дом. Тоа не е само културолошки избор, туку првенствено е резултат на економска несигурност и неможност за пристап до сопствен стан или плаќање високи кирии.
„Во многу европски земји постојат системи на јавно или достапно домување, како и програми за млади луѓе, каде што становите се во сопственост на државата или на општините и се издаваат под регулирани и поодржливи услови. Такви модели би можеле да им овозможат реална шанса на младите луѓе да започнат самостоен живот, да се вработат, да создадат семејство и да ја градат својата иднина во Македонија. Во спротивно, ризикот е дека сè повеќе млади ќе гледаат решение надвор од државата, што директно влијае врз демографската и економската иднина на земјата“, укажуваат од ОДС.
Слични се проблемите и во Србија, каде што токму младите генерации се соочуваат со превисоките цени за достапно домување.
Со станбеното прашање најмногу се погодени младите што планираат да се осамостојат и евентуално да основаат семејство. И додека во Европската Унија младите од родителскиот дом во просек си заминуваат на 26 години, на Балканот, при отселувањето, младите одамна не се млади.
И додека Финците во просек ги пакуваат куферите кога ќе наполнат 21 година, Србите тоа го прават дури десет години подоцна. Речиси една третина од граѓаните во Србија, главно мажи на возраст од 30 до 34 години, и понатаму го делат животниот простор со родителите. Според Алтернативниот извештај за положбата и потребите на младите за 2025 година, само 15 % од младите живеат во свој стан со партнер/партнерка, 58 % живеат со своето примарно семејство, додека 22 % изнајмуваат стан сами или со цимер.
Најголема пречка за осамостојување на младите е нивната економска положба, вели Гордана Адамов од Кровната организација на млади на Србија (КОМС). Според наведениот извештај изработен од КОМС, мнозинството млади навеле дека за пристоен живот е потребно да се заработуваат најмалку 1.100 евра месечно, плата што ја заработува еден од десет млади лица. Петтина од младите заработуваат до 680 евра, а дури 55 % не заработуваат воопшто.
Дури 60 % од младите се откажуваат од понатамошно школување затоа што не можат да си го дозволат. Иако студирањето во Србија може да биде бесплатно, студентските домови можат да обезбедат сместување за само 7 % од студентите. Препораката на КОМС е проширување на капацитетите на домовите.
„Така би пораснал бројот на млади што можат да заштедат пари од кирии и да ги вложуваат во образование и во штедење“, наведува Адамов.
Државата е многу свесна за проблемот во кој се наоѓаат младите. Тоа го докажа со субвенционирањето на кредитите за млади за купување недвижност. Кредит до 100.000 евра, со 1 % учество, може да подигне лице од 20 до 35 години, дури и ако е невработено. Државата учествува во плаќањето на дел од каматата.
Избегнување на субвенционираните кредити за нов дом
Меѓутоа, интересно е што програмата за субвенционирани кредити стапи на сила набрзо по почетокот на студентските протести, на почетокот на минатата година. По падот на настрешницата на железничката станица во Нови Сад, на 1 ноември 2024 година, при што загинаа 16 лица, студентите низ цела Србија ги блокираа своите факултети барајќи одговорност. Кредитот спакуван во банкарски замки, беше популистичка мерка што требаше да ги смири студентите.
Истражувањето на КОМС вели дека близу 70 % од младите не размислуваат за подигнување субвенционирани станбени кредити за млади, додека само 0,3 % од нив веќе аплицирале за оваа мерка за поддршка. Гордана Адамов обрнува внимание дека од таков кредит најголема корист имаат банките, во чии сефови на овој начин се испумпуваат пари на граѓаните.
„Да ги насочеше државата тие пари кон студентските домови, можеа да изградат над 100 % од моменталните капацитети, односно да ги удвојат моменталните капацитети“, смета Адамов.
Освен ова, постојат и програми за купување куќа на село, за млади брачни парови, за млади мајки и слично. Меѓутоа, освен заплетките што прават таквите мерки само да звучат добро на телевизија, тие се и краткорочни решенија, кои навистина не го решаваат проблемот со домувањето на младите. Национална станбена стратегија постои, но не е усвоена.
„Поради тоа што младите подоцна се осамостојуваат, губат во квалитетот на животот и основаат семејства подоцна. Не затоа што не сакаат, туку затоа што немаат соодветни услови“, вели Адамов.
Зошто цените на недвижностите во Србија се толку високи?
Цените на недвижностите во Србија нагло пораснаа од почетокот на војната во Украина, но набрзо се стабилизираа и тие сега го следат растот на инфлацијата, наведува експертот за недвижности во агенцијата „Зидарт“, Душан Миркуловски. Тоа значи дека колку што парите ја губат вредноста, толку недвижностите растат.
„Ние веќе немаме драматични скокови, но немаме искрено ниту падови ниту, пак, во овој момент можеме да прогнозираме пад, барем не за некоја блиска иднина“, наведува Миркуловски.
Тој додава дека причината е во тоа што динарот и понатаму е во инфлација и губи вредност. Со цел да ја зачуваат вредноста на парите, луѓето инвестираат во недвижности. Поради тоа побарувачката е голема, па цената на квадратот нема потреба да се намали. Цената на недвижностите растеше повеќе од инвестициското злато. Две третини од недвижностите во Србија се купуваат за домување. Остатокот се користи како инвестициско вложување.
„Ние не сме пазар како Германија каде што луѓето масовно живеат под рента и каде што постојат масовни градби за рента што се стратегиски организирани. Кај нас граѓаните се поединечни сопственици на недвижности, така што луѓето сакаат да имаат своја недвижност и не сакаат толку да бидат под рента“, забележува Душан Миркуловски.
Иако во Србија цвета градежната индустрија, а станбените блокови никнуваат како печурки по дожд, особено во поголемите градови, тоа и понатаму не е доволно за да се задоволи побарувачката и да се соборат цените.
Големи станбени проекти за намалување на цените?
Недвижности едноставно нема доволно. Често се гледа како се урива одредена куќа и се прави некоја зградичка, но тоа се сè помали проекти. Миркуловски смета дека за да се стабилизираат цените на становите во Белград, потребна е изградба на големи проекти.
„Цената на недвижноста не ја одредува некој диктатор, некој новинар, некој суд или што било. Цената ја одредува пазарот. Значи, ако некој ја подигне цената, а нема кој да купи за тие пари, секако дека продавачот ќе ја коригира таа цена за да продаде. Ако сите сакаат да купат за тие пари, тој ја подигнува својата цена. Тоа е наједноставна економија“, објаснува Миркуловски.
Како причина за недоволната градба, која би ја задоволила побарувачката, овој експерт ги наведува административните тешкотии. Тешко се доаѓа до потребните дозволи што ја оневозможува градбата. На ефектот на недоволна понуда на недвижности придонесува и големиот број нелегализирани објекти, кои како такви не можат да се продаваат.
На почетокот на годината државата ја спроведе иницијативата „Свој на своето“, во која граѓаните можеа да ги легализираат своите бесправни објекти. Според податоците на Министерството за градежништво, сообраќај и инфраструктура, повеќе од 2,3 милиони објекти влегоа во овој систем.
Системот во кој пазарот на недвижности во моментов функционира, не е добар ниту за купувачите ниту за инвеститорите, смета Душан Миркуловски. На градежниците главна пречка им е долгиот пат до дозволите. На граѓаните, пак, не им е во интерес да купуваат недвижности додека сè уште се во изградба.
„Не гледам дека некој добил наклоност. Кај нас е само, велам, тешка ситуација затоа што платите се сè уште мали, а цените високи. Бидејќи не се вложува во ништо посебно освен во недвижности, а ги нема доволно“, вели Миркуловски.
Тој додава дека ситуацијата би била подобра доколку би се овозможиле поповолни станбени кредити, кои во однос на остатокот од Европа се скапи. Со учество од 20 % од вредноста на недвижноста и каматна стапка од 4 % до 5,5 % годишно, земањето станбен кредит малку кому му се исплати.
„Кога би ја коригирале таа каматна стапка, и со помала плата би имале поголема можност да купите недвижност“, објаснува Миркуловски.
Тој додава дека граѓаните и инвеститорите не би требало да бидат спротивставени страни, туку заедно да работат на истиот проблем, а тоа е граѓаните да се вселуваат во подобри недвижности. И едните и другите треба да имаат чесни правила, смета тој.
Здружението „Кој го гради градот“ (Ko gradi grad) своите први чекори ги направи во 2010 година. Нивната цел е вклучување на граѓаните во размислувањето како треба да изгледа градот што се гради околу нив. На почетокот се занимавале со заштита на паркови, велосипедизам во градот и слични теми, за да сфатат подоцна дека со прашањето на домувањето речиси никој не се занимава. Како решение се наметна станбеното задругарство.
„Станбеното задругарство е нешто што постоело кај нас од дамнина, пред Втората светска војна и по Втората светска војна, во времето на социјализмот, но некаде на почетокот на двеилјадитите замре бидејќи државата тогаш донесе некои законски одредби што, всушност, ја укинаа поддршката за станбеното задругарство“, објаснува Ана Џокиќ од здружението „Кој го гради градот“.
Концепт: Сите волонтираат, сите се сопственици
Поради тоа пред десетина години со иницијативи од регионот се здружија во организацијата „Моба хаусинг СЦЕ“ (Moba Housing SCE). Организации од Белград, Загреб, Прага, Будимпешта и Љубљана се собраа за да решаваат заеднички прашања. Како во „моба“ (н.з. заедничко помагање) на село, работата е волонтерска и сите си помагаат едни на други, со мисија за развој на станбеното задругарство. Станбеното задругарство значеше луѓето да се здружат, на пример, за да изградат станбена зграда, и тогаш со текот на времето станот станува нивна сопственост како што го отплаќаат кредитот.
„Ова на што ние работиме е ново во смисла дека луѓето се вклучуваат заедно да започнат нешто што ќе биде нивно станбено решение преку заедничко вложување пари, позајмување од некого (тоа во други земји може да биде банка, инвестициски фонд, држава, град). Со текот на времето живеат таму, одлучуваат за сè од почеток, но никогаш не стануваат поединечни сопственици на станот во кој живеат, туку се во заедничка сопственост за да се спречи токму ова што го гледаме сега – дека домувањето, всушност, е само стока“, објаснува Џокиќ.
На тој начин недвижноста останува во заедничка сопственост. Доколку некој сака да излезе од задругата, тој тоа може да го направи, а почетниот влог го добива назад. Тоа е еден од начините на решавање на станбеното прашање каде што тоа останува постојано достапно за идните генерации што ќе живеат таму.
„Ова ново станбено задругарство е нешто што не е само ново кај нас туку и низ Европа, тоа е постојано животно решение. Важна работа во сето тоа е што тоа ново станбено задругарство, всушност ја дава таа црта на колективен живот, каде што луѓето делат некои заеднички простори со кои го дополнуваат она што го немаат во својот стан, делат и одредена грижа меѓу себе“, наведува Ана Џокиќ.
Мали примери за вакво домување постојат во Унгарија и во Чешка. Во моментов слична приказна е започната и во Хрватска, каде што неодамна беше донесен закон за достапно домување и една национална стратегија што овозможува државата да поддржи ваков вид проекти, преку овозможување кредити со еден процент камата. Градот Пула веќе определи една парцела на која може да се изградат триесетина станови.
Државата и интересите на граѓаните или на бизнисот?
„Министерството за простор“ не е орган на Владата на Србија, но во оваа организација сметаат дека би требало да постои министерство што се занимава со просторната димензија на социјалната правда. Овој колектив постои од 2011 година и, меѓу другото, им помага на локалните групи да ги разберат просторните планови и да влијаат врз нив.
Марко Аксентијевиќ од оваа организација забележува дека сите механизми преку кои граѓаните можат да влијаат врз носителите на одлуки постојат само заради форма, но немаат суштинско значење. Единствениот начин граѓаните да ги одбранат своите права и да влијаат врз тоа што ќе се случува во нивната околина е да покажат дека имаат доволно моќ за да посочат дека спроведувањето на она што било наумено, би било политички и економски или на друг начин скапо.
„Ние сме во една длабока криза на институционалните права што ги имаат жителите на оваа земја. Затоа таа криза треба да се решава преку организирање одоздола“, вели Аксентијевиќ.
Тој наведува пример за изградба на станбена зграда наместо парк за да објасни зошто интересот на граѓаните треба да биде пред приватниот интерес. Вели дека доколку на секоја педа зелена површина се разлее бетон, тоа значително би го намалило квалитетот на животот на луѓето што живеат таму.
„Каде ќе се среќаваме со соседите и со пријателите ако останеме без јавен простор? Ако немаме зелени површини, тропските бранови ќе траат подолго, а секој помал дожд ќе предизвикува големи поплави“, наведува Аксентијевиќ.
Тој забележува дека со децении не се градело толку интензивно, особено станбен простор, додека за оние на кои им е потребен покрив над главата – станува сè понедостапно. Вели дека тука во Србија нема никаква правда, бидејќи никој не се занимава систематски со прашањето за достапно домување. Постојните програми се краткорочни и повеќе ја задоволуваат градежната индустрија отколку потребите на граѓаните.
„Поевтинувањето на кредитите, всушност, дополнително ги пумпа цените на становите наместо директно да се гаѓа во тоа колку чини квадрат станбен простор“, вели Аксентијевиќ, коментирајќи ја државната мерка за кредити за млади.
Марко Аксентијевиќ смета дека големата побарувачка на станови не е поради тоа што голем број граѓани имаат доволно пари да купат недвижност, туку поради тоа што становите се користат за да се зачува вредноста на парите. На побарувачката придонесуваат и оние што шпекулираат и перат пари, се сомнева Аксентијевиќ. Најчесто се купуваат втора, трета или четврта недвижност, забележува тој.
„Во Србија не постои ниту поинаков пазар на капитал, така што за секој што има вишок од 300.000 евра, нему најрационално му е да ги паркира тие пари во недвижност, бидејќи таа традиционално не само што ја зачувува вредноста, туку и расте“, вели Аксентијевиќ.
Тој додава дека во интерес на државата не е да го регулира пазарот на недвижности и да ги контролира шпекулациите, бидејќи градежништвото е најголемиот придонесувач за растот на бруто-домашниот производ, но и општа машина за перење и испумпување пари.
„Становите не би смееле да бидат набљудувани како финансиски деривати или средства, туку исклучиво како простори за домување“, смета Аксентијевиќ.
Марко Аксентијевиќ истакнува уште еден од проблемите на станарите во Србија, а тоа е нерегулираната област на потстанарството. Станоиздавачите можат да ја креваат цената на кириите и да го избркаат потстанарот во рок од еден месец. Поради тоа на Балканот потстанарството не се набљудува како решено станбено прашање, како што е тоа случај во Германија, каде што многу повеќе семејства не ја поседуваат недвижноста во која живеат.
Статистика
Според податоците на Републичкиот завод за статистика (РЗС), цените на квадрат новоградба во Србија во просек пораснале за 21 % од 2021 до 2024 година. Дури за 33 % поскапеле становите што се наоѓаат во локалните самоуправи од втора категорија. Недвижностите во местата со трет степен на развиеност поскапеле за 24,5 %. Недвижностите во најразвиените градови поскапеле за 16 %, додека цените на новоградбите во девастираните подрачја се зголемиле за 11 % во наведениот период.
За тоа колку се гради зборува и податокот на РЗС, дека во минатата година се издадени 38.577 градежни дозволи за станбени згради. Пред десет години, издадена е само една третина од таа количина дозволи, а тој број расте од година во година.
Просечната цена на квадрат во Србија во првата половина на 2024 година изнесуваше 1.835 евра.
Годишната стапка на раст на цените на становите во моментов е 6 %, според податоците на Републичкиот геодетски завод. Во земјите на ЕУ, меѓугодишната стапка на раст на цените на становите е 5,4 %. Вкупната вредност на прометот на станови во Србија во третиот квартал од минатата година изнесуваше 1,131 милијарди евра, што е за 11 % повеќе во однос на истиот период од 2024 година.
Зголемен е бројот на станови што се купени на кредит. Во третиот квартал од 2025 година, 34,5 % од становите се купени со кредит. Во истиот период од 2024 година, тој број бил за 10 % помал. Статистичарите тврдат дека уделот на купопродажните договори склучени со помош на кредит се зголемил поради станбените кредити за млади.
Текстот е подготвен во рамки на проектот „Fostering Improved Media Standards”, што го координира Мрежата за професионализација на медиумите во Југоисточна Европа (СЕЕНПМ), чија што членка е МИМ. Проектот е поддржан од „National Endowment for Democracy“ (НЕД).
